“资产”泛指由企业过去交易或事项形成的，由企业拥有或控制的，预期会给企业带来经济利益的资源。租赁资产指的是融资租赁企业的应收租金。本质上，融资租赁的应收租金是融资租赁企业对于承租企业的债权。
对于融资租赁企业来说，出资购买机器设备并租给企业使用，可以以此收取利息赚取收益。对于承租企业来说，因为有了融资租赁企业，既可以使用生产所需的设备，还能大大降低短期资金压力，获取更多的资金扩大生产规模。
融资租赁资产分类
中国不缺勇敢的出资人，缺的是有资源、有能力运作的智慧资产管理者 不管是租赁资产的保理、理财、资产证券化、金融同业非标业务都离不开好的租赁资产。
良性资产：是指租赁期限届满租赁资产归出租人所有后尚有残值剩余的资产。
不良资产：从我国立法实践看，对于资产划分并没有统一的分类标准和方法。目前对于“不良资产”的规范性文件集中在国有资产、以及银行业金融机构金融资产管理公司监管领域，如《国有企业不良资产清理指导意见》、《不良金融资产处置尽职指引》等。从总体上看，国有企业监管侧重于制止国有资产流失及清产核资，金融监管侧重于防控风险、盈利能力和变现能力。
本文选择以融资租赁公司为视角作为切入点，因而对上述规范性文件中不良资产定义及分类的理论研究不在本文探讨范围之内。
本文所称“不良资产”，是指企业(含国有企业、金融机构及民营企业等)长时间无法收回的、清收难度较大的资产净损失以及各类有问题资产的预计损失等，包括逾期应收账款或呆(坏)账、有问题的投资、固定资产、在建工程、无形资产和担保损失等其他损失。
租赁资产与普通资产的差别
所谓“租赁资产”就是以租赁物为标的的资产。鉴于融资租赁的边缘产业特性，和其他资产有很大区别，会计上为此制定了专门的处理规则。对于同一租赁物，出租人和承租人在会计报表上表现形态上有所不同。前者体现在债权上、后者体现在物权上。
在租赁会计准则上，并没有对频繁出现的“租赁资产”给出具体的定义和名称解释，但从该词前后文对照，表明它是租赁物的会计用语。“租赁资产”在出租人的会计核算科目中，定义为：核算出租人为融资租赁而购入的物资的实际成本(包括物资价款;运杂费、保险费以及进口关税等)。用我们的话就是租金计算中的本金。
承租人的核算科目核算为固定资产科目下的“融资租入固定资产”，科目单列的原因就是因为承租人只有用益物权，而不是全部所有权，只有租期结束后，才能完全并入固定资产科目。
租赁资产从承租人角度看是有价值的物，从出租人角度看是物的价值。双方各自对同一物的成本核算因成本花销不同而细微差别。因此不能说物件采购价格是多少，租赁资产就是多少。租赁资产值会随日后折旧的提取逐渐减少。这就是会计中使用“租赁资产”而不是“租赁物价”。
从法律上看，出租人对租赁物拥有处分物权和期权下的应收租金。这就是出租人对租赁资产即有债权，又有物权的出处。在日后的管理、销售、融资时都要考虑这两个因素及其关联关系。
租赁资产如何交易
融资租赁资产交易应该是出租人的租赁资产交易，是一种“债权交易。”然而面对融资租赁这种经济所有权和法律所有权分离的状况，业界还有一个定律“买卖不破”租赁。因此债权拥有者不管怎样交易(易主)承租人对租赁物的用益物权不应受到影响。这是融资租赁的第二个定律“承租人对租赁物的平静占有”出租人可以变，但承租人的权益不可以变。而且债权变更后承租人应向新的债权拥有者继续履行融资租赁合同的义务。
如果真按上述法律原则进行资产交易的话，那么租赁公司的租赁资产就可以完全出表。回收的销售款就可以再做下一个项目，实现可持续发展。
要给租赁资产证券化，租赁公司出售租赁资产后，一家承租人不可能面对众多承租人，因此必须要有第三方介入。谁才有资格介入?目前最好的介入方就是资产管理公司。
资产管理的概念
在金融圈里，“资产管理”是指委托人将自己的资产交给受托人，由受托人为委托人提供理财服务的行为。这种受托方式是“委托”还是“信托”债权是否转移。
目前的资产管理现状
资产管理公司接管租赁债权，发个“租赁资产计划”，筹资后扣除管理成本交给债权依然在手的出租人。此时租赁公司不是出售债权，而是又增加了或有债务。一旦承租人支付租金有困难，租赁公司就得替承租人还款。
只有实现真正的租赁资产管理，才能克服上述障碍。这就是“大资管”的概念。
融资租赁资产的管理
在健康的市场环境下，租赁资产是按质论价。因为市场是按资产质量定价的。我们的资产是按溢价、平价或折价销售，都要看租赁资产的质量，看租赁资产的管理能力和资产管理的延续性。
在中国融资租赁第一轮发展阶段，因为不重视租赁资产的质量，加上国家经济转型，形成大量不良资产。 不管是被逼的还是自愿的，出了问题必须要加强管理，但此时的资产管理就剩下催债、打官司、拉设备、卖设备、卖资产等几项简单功能。
目前市面上流行的租赁公司筹资方式，低端的用银行信贷、银行保理、理财等方式。高端的通过资产证券化、中期票据、直接发债等方式。创新探索的用互联网金融，更高的高手通过上市融资。
不管采取什么样的筹资方式，租赁公司的资产管理必不可少，这是租赁公司筹资的本钱，日常经营管理的需要，也是租赁公司的核心竞争力。
因为融资租赁中出租人既有债权，又有(处分)物权的特性，租赁的资产管理会与一般资产管理有很大区别。从企业管理的角度，租赁的资产管理主要对资产的增值、保值、防范风险进行管理，以及出现后止损和把损失降到最低进行管理。除此以外还有盘活资产、处分资产的要求。因此租赁的资产管理还要延续到后期的回收、销售、融资、转移的管理。
租赁的资产管理主要在完备的企业管理制度和风险管理体系下，对租赁的债权和承租人违约情况下租赁物的处分，进行管理。从维持租赁公司可持续发展和防范风险的需要考虑，公司必须要建立债权和租赁物的退出机制。
所谓的债权退出的管理，就是将租赁债权处于随时可变现的状态。只不过处置优质债权或许能卖个好价钱，处置不良资产变现可能会造成一些损失。重要的是止损，防止损失继续扩大化。亡羊补牢，犹为未晚。不止损损失会继续扩大，严重时会影响租赁公司的生存。
按照融资租赁所有的物权都跟着债权走的特性，所谓“物的退出管理”看似配合债权退出。其实不管是租赁的司法还是会计处理，租赁资产管理的核心都在于对物的管理。所谓的“债”在司法上只是赔偿责任。仅用信贷思维来看物在资产管理的地位，很难看的明白。
租赁资产管理的要点
1、租赁资产管理贯穿于租赁资产生命全过程
融资租赁属于资金密集型产业，若用租赁公司的资本金压在租赁项目上，租赁公司很难有可持续发展的活力。因此租赁公司必须要有好的融资渠道。好的融资渠道需要好的租赁资产，好的租赁资产要靠租赁公司创造。要保证能生产出好的租赁资产，就需要把资产管理延伸到企业的管理的基础建设;延伸到租赁的产业定位、租赁物定位、客户群定位能否与租赁公司的核心竞争力相符;延伸到项目的沟通与产品的设计;延伸到项目运作和租后管理。甚至延伸到租赁资产的售后管理。
2、租赁资产管理标准化
租赁公司若要把租赁资产推向资本市场，让资本市场能轻松接受，需对其管理模式进行专业化设计，制定出各方都能接受的技术标准。以便让出资人、租赁公司、承租企业、第三方资产管理都能在同一平台，运作租赁资产。
租赁资产进入资本市场有两个环节不能少。一是租赁资产的评价，它决定了租赁资产上市融资的价格。二是租赁资产回报保障。为租赁公司的资本融资，提供安全性的保障。租赁资产销售时，若第三方无条件担保，可以使其直接从租赁公司账上出表，降低资产负债率，盘活租赁资产，实现租赁公司可持续发展的愿望。
担保和评价的条件是互补关系。若租赁资产评价很高，那么资产担保就不需要反担保，若租赁资产评价不高，那么担保机构还需要租赁公司补充反担保。这样下来出表的愿望就不能实现，而且融资成本还因此增加。在资本运作的环境下，第三方担保多是资产管理机构。他们也在朝专业化方向发展，朝着融资租赁专业化资管发展。
融资租赁的资产管理贯穿于始终。资产的评价不是从形成资产后才进行，而是在租赁资产形成中逐步形成。若租赁行业有这样一个标准，按这个标准生产的租赁资产甚至可以免去资产评价这一环节，而将重心转为标准的执行监管上。若没有这标准，一方面事后评价是很复杂、很麻烦的事。另一方面同时说服产业链上众多者参与，运行成本高，协调过程复杂，生成产成品非常难。
在国际上租赁资产管理都有成熟的机构，成熟的标准和成熟的出资圈。租赁资产在制造过程就按标准操作，成品立即可以推向资本市场。中国目前尚无这样的标准，也无这样的机构，市场还在萌芽状态。因此租赁资产要进行资本化运作，还需要走很长的路。
中国的融资租赁要想早日与国际接轨，走向世界，首先要在标准化上与国际接轨。在中国谁来制定这个标准，谁来监管这个标准，现在尚无定论。希望行业组织或中国融资租赁研究院凭借背后的资源，把这件事纳入议事日程，尽早制定出这个标准，为行业发展做出自己的贡献。